전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트

전세 계약은 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 주고 집을 빌리는 중요한 거래입니다. 하지만 많은 사람들이 계약 과정에서 법적 위험 요소나 권리관계 등을 제대로 확인하지 않아 전세 사기 피해를 입곤 합니다. 최근 몇 년간 전세 사기로 인한 사회적 문제가 커지면서, 계약 전에 확인해야 할 사항들의 중요성도 커지고 있습니다. 이 글에서는 전세 계약 시 반드시 점검해야 할 5가지 체크리스트를 자세히 살펴보고, 실제 계약 시 유용한 팁과 함께 소개합니다.

전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 체크리스트

1. 등기부등본 확인: 소유자와 권리관계 점검

전세 계약을 체결하기 전 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다. 등기부등본은 해당 주택의 소유자 정보와 채권(근저당, 가압류 등) 내용을 담고 있는 공식 서류로, 부동산의 ‘이력서’와도 같습니다.

• 소유자와 계약자가 일치하는지 확인: 등본상의 소유자가 아닌 제3자와 계약하면 보증금 반환에 문제가 생길 수 있습니다.
• 근저당권·가압류 등 유무 확인: 선순위 권리가 있으면, 집이 경매로 넘어갈 경우 세입자의 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.

👉 등기부등본은 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원 내외로 열람 가능합니다.

2. 선순위 채권 유무 확인: 보증금 안전의 핵심

보증금보다 우선적으로 변제받을 권리가 이미 설정되어 있다면 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못할 수 있습니다. 특히 근저당권이나 전세권이 등기부 ‘을구’에 설정되어 있다면 그 금액과 순위를 꼭 따져야 합니다.

예시: 전세 보증금 1억 5천만 원인데, 근저당이 2억 원 설정되어 있다면? → 위험!
경매 시 은행이 보증금보다 먼저 돈을 가져가게 되므로, 세입자는 손해를 볼 가능성이 큽니다.

TIP: 보증금이 집값의 70%를 초과하지 않도록 하는 것이 기본 원칙입니다.

3. 전입신고와 확정일자: 대항력과 우선변제권 확보

전입신고와 확정일자는 단순한 행정절차가 아니라, 세입자의 권리를 법적으로 보장하는 중요한 수단입니다. 이 두 가지를 갖춰야 대항력(제3자에게 권리를 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 보증금 우선 변제권)이 생깁니다.

• 전입신고: 계약 후 즉시 주민센터에 주소지를 이전 등록
• 확정일자: 임대차 계약서에 날짜 도장을 받는 절차

이 두 가지는 입주 당일 함께 완료해야 법적 보호를 받습니다. 미루거나 빠뜨리면 보증금을 못 받을 수 있으므로 주의하세요.

4. 집 상태와 하자 점검: 입주 전 필수 확인

많은 사람들이 놓치기 쉬운 항목이 바로 주택 내부의 상태입니다. 계약 전 집의 하자 여부를 꼼꼼히 점검하고, 발견된 하자는 계약서에 명확히 기재해두는 것이 좋습니다. 특히 누수, 곰팡이, 전기/수도 이상, 보일러 작동, 창문/도어 손상 등을 중심으로 살펴보세요.

체크리스트 예시:

• 천장 또는 벽지에 누수 흔적이 있는가?
• 보일러 및 난방 작동이 원활한가?
• 창문/도어의 개폐 상태는 정상인가?
• 화장실 배수 및 수압은 양호한가?

문제점은 특약사항에 구체적으로 기재하고, 가능한 경우 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 중요합니다. 추후 분쟁 시 유력한 증거로 작용할 수 있습니다.

5. 전세금 반환보증 보험 가입: 최후의 안전장치

최근에는 전세 계약과 동시에 전세금 반환보증 보험에 가입하는 것이 필수처럼 여겨집니다. 만약 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관(HUG 또는 SGI)이 대신 보증금을 지급해주는 제도입니다.

가입 조건:

• 임대차 계약서 작성 후 1개월 이내 신청
• 임대인의 동의 없이도 가입 가능 (보증료는 세입자 부담)
• 집값 대비 보증금 비율, 등기부 상태 등 심사 기준 충족 필요

보증료는 보증금의 0.1~0.2% 수준으로, 예: 1억 5천만 원 보증금일 경우 연간 약 15만~30만 원 수준입니다. 그럼에도 불구하고, 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있다면 충분히 투자할 가치가 있습니다.

결론

전세 계약은 간단한 계약서 한 장이 아니라, 수천만 원에서 억 단위에 이르는 큰 거래입니다. 사전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 선순위 권리를 분석하며, 전입신고·확정일자 등 법적 장치로 자신의 권리를 확보해야 합니다. 또한, 집 상태 점검과 전세금 반환보증 가입까지 마무리해야 진정한 ‘안심 전세 계약’이 됩니다. 위의 5가지 체크리스트만 숙지해도, 불안한 전세 시장 속에서도 피해 없이 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다.