1주택자 양도소득세 비과세 조건

 

집을 팔 때 세금을 내야 할까?
많은 1주택자 분들이 집을 팔기 전 가장 궁금해하는 부분이 바로 ‘양도소득세 비과세 조건’입니다.
오늘은 2025년 기준으로, 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 조건을 쉽고 명확하게 정리해드릴게요

1주택자 양도소득세 비과세 조건

양도소득세란? - 개념부터 세율까지 자세히 알아보기

양도소득세는 부동산(주택·토지 등), 주식, 기타 자산을 팔아서 생긴 이익(차익)에 대해 부과되는 세금입니다.

예를 들어, 2억 원에 매입한 아파트를 5억 원에 팔았다면, 3억 원이 양도차익이며, 이 차익에 대해 양도소득세를 내야 합니다.

하지만 양도소득세는 단순히 "차익의 몇 %"를 내는 세금이 아닙니다.
보유 기간, 주택 수, 거주 여부, 양도가액 등 다양한 요소에 따라 세율과 공제 혜택이 달라집니다.

양도소득세 계산 구조

양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제)
과세표준 = 양도차익 - 기본공제(250만 원)
세액 = 과세표준 × 세율
  

양도소득세 세율 (2025년 기준)

보유 기간 / 주택 수	과세표준	세율
일반 1주택자 (비과세 요건 미충족 시)	1,200만 원 이하	6%
	~4,600만 원	15%
	~8,800만 원	24%
	~1억5천만 원	35%
	~3억 원	38%
	~5억 원	40%
	10억 초과	45%
※ 2주택 이상자는 조정대상지역 내일 경우 최대 60%까지 중과세율 적용

📌 참고: 2주택 이상자는 **중과세율(최대 60%)**이 적용될 수 있으며, 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 비과세 조건 

정부는 실거주 목적의 1주택자에게 세제 혜택을 주기 위해, 일정 조건을 충족할 경우 양도소득세를 전액 비과세합니다.

이 요건은 단순하지 않기 때문에 하나씩 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

① 1세대 1주택자일 것

‘1세대’는 배우자 및 동일 주소지에 거주하는 직계존비속 포함 가족 단위를 의미합니다.
따라서 본인 혼자만 주택이 1채라고 해서 1세대 1주택자로 인정되지 않을 수 있습니다.
예를 들어, 배우자가 따로 다른 주택을 보유하고 있다면, 세법상 1세대 2주택자로 분류되어 비과세 대상에서 제외될 수 있습니다.

② 주택을 2년 이상 보유했을 것

비과세를 받기 위해서는 주택을 최소 2년 이상 보유해야 합니다.

단, 주택이 위치한 지역이 조정대상지역일 경우에는 실거주 요건이 추가됩니다.

③ 조정대상지역 내 주택은 ‘2년 이상 실거주’ 필요

2025년 기준으로 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 실거주해야 비과세를 받을 수 있습니다.
단순 보유만으로는 부족하며, 주민등록과 실제 거주를 증명해야 합니다.

예를 들어, 서울 강남구에 주택을 보유하고 있다면, 해당 주택에 주민등록을 옮기고 실제로 2년간 거주한 기록이 있어야 비과세가 인정됩니다.

④ 양도가액 12억 원 이하일 것 (2025년 기준)

2023년부터 비과세 기준이 기존 9억 원에서 12억 원으로 상향되었습니다.
양도 당시 매매가격(실거래가 기준)이 12억 원 이하일 경우, 위의 조건을 만족하면 전액 비과세가 가능합니다.
단, 12억 원 초과분에 대해서는 과세가 이루어지며, 일부만 비과세 처리가 됩니다.

예외 상황 – 일시적 2주택, 상속주택 등

비과세 요건을 충족했더라도, 아래와 같은 예외 상황이 있을 수 있으며, 이 경우에도 일부 비과세 혜택이 유지될 수 있습니다.

예외 1. 일시적 2주택

새 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 파는 경우
→ 일시적으로 2주택이 되더라도, 일정 요건을 충족하면 기존 주택은 비과세 가능합니다.

• 새 집 취득일로부터 2년 이내 기존 주택을 양도해야 합니다.
• 두 주택 모두 1세대 1주택 요건 충족해야 합니다.
• 조정대상지역 내 새 주택일 경우, 실거주 요건 충족이 필요합니다.

예시:
2020년 1월 A 아파트 구입 → 실거주
2023년 3월 B 아파트 구입 → 입주
2024년 2월 A 아파트 매도 → 조건 충족으로 비과세 가능

예외 2. 상속받은 주택

상속으로 인해 불가피하게 2주택이 된 경우, 일정 조건 하에 기존 주택에 대해 비과세 유지가 가능합니다.

조건

• 상속받은 주택 외의 주택이 1주택이어야 함
• 상속 개시일로부터 5년 이내에 양도하거나 상속주택을 제외하고 판단

예외 3. 지방 저가주택 보유

수도권 외 지역에 시가 3억 원 이하의 주택을 추가 보유하고 있더라도,
이 주택은 주택 수 산정에서 제외되어 1세대 1주택 요건을 유지할 수 있습니다.

마무리

양도소득세는 단순히 부동산을 팔 때 발생하는 세금이 아니라, 다양한 조건과 변수에 따라 과세 여부가 완전히 달라지는 복잡한 세금입니다.

1세대 1주택자의 경우, 정확한 비과세 요건을 파악하고 계획적으로 매도 시기를 조절하면 수천만 원의 세금을 절감할 수 있습니다.

양도소득세는 매우 복잡한 세금이며, 잘못 판단하면 수천만 원의 세금을 더 낼 수 있습니다.
정확한 요건을 파악하고 전문가 상담을 통해 사전에 전략적으로 매도 시기를 조율하는 것이 중요합니다.

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