전세사기 당하지 않으려면? 피해자 사례로 보는 계약 시 주의사항

서론: 그 일이 나에게도 일어날 수 있습니다

2025년에도 전세사기 피해는 여전히 심각한 사회 문제입니다. 뉴스에서만 접하던 전세사기가, 어느 날 갑자기 나의 일이 될 수 있습니다.
특히 신축 빌라, 저렴한 보증금, 수도권 외곽 지역을 중심으로 피해가 빈번히 발생하고 있습니다.
이 글에서는 실제 피해 사례를 바탕으로, 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 정리해드립니다.
단순한 이론이 아니라 실제 사기 유형과 예방 체크리스트를 제공하니, 전세계약을 앞두신 분이라면 꼭 끝까지 읽어보시길 권합니다.

전세사기 당하지 않으려면? 피해자 사례로 보는 계약 시 주의사항

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전세사기란 무엇인가요?

전세사기란 정상적인 계약 과정을 가장한 사기 행위로, 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 상황을 말합니다.
대표적인 유형으로는 다음과 같은 것들이 있습니다:

• 이중 계약: 동일한 집에 두 명 이상과 전세계약
• 깡통전세: 집값보다 전세보증금이 더 높아 경매 시 보증금 회수 불가능
• 허위 집주인: 집주인 명의 도용 또는 명의신탁을 통한 계약
• 보증보험 가입 불가 주택: 계약 후 알게 되는 하자 있는 물건

실제 피해 사례로 보는 전세사기 유형

사례 1. 깡통전세 – "전세 2억인데, 집값이 1.7억이었다니..."

"이사 당일 보증금 2억 원을 모두 입금했는데, 두 달 뒤 집이 경매로 넘어갔어요. 나중에 알고 보니 실거래가는 1.7억이었고, 집주인은 이미 대출이 많아서 보증금을 돌려받을 길이 없었습니다."
– 경기도 안양시 피해자 최 모 씨

🔎 예방 팁:

• 국토교통부 실거래가 조회 또는 KB부동산 시세로 실제 매매가 확인
• 보증금이 매매가의 70% 이상이면 주의

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사례 2. 이중 계약 – "확정일자도 무용지물이었어요"

"전입신고도 하고 확정일자도 받았어요. 그런데 다른 세입자도 같은 집에 계약을 했더라고요. 결국 경매에서 순위 밀려 보증금 절반도 못 받았어요."
– 서울 관악구 피해자 박 모 씨

🔎 예방 팁:

• 계약 전 등기부등본 열람 → 선순위 임차인, 근저당 유무 확인
• 계약 직후 전입신고 + 확정일자 즉시 처리

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사례 3. 명의도용 – "계약한 사람이 집주인이 아니었어요"

"계약한 사람은 신뢰감 있게 보였고, 중개업소도 정상 운영 중이었어요. 그런데 나중에 보니 등기부등본상의 소유자와 전혀 다른 사람이었어요. 계약은 무효가 되었고, 보증금은 돌려받지 못했습니다."
– 인천 부평구 피해자 이 모 씨

🔎 예방 팁:

• 반드시 등기부등본상 소유자와 계약 당사자 동일 여부 확인
• 계약 전 신분증 확인, 계약서에 정확한 명의 기재

전세사기 예방을 위한 실전 팁 7가지 (자세한 해설)

1. 등기부등본 최신본 확인

• 계약 전 하루 이내 등기부등본 열람 (인터넷등기소 이용)
• 을구에 근저당, 전세권, 가압류 등 확인
• 소유자와 계약 상대 일치 여부 확인

2. 중개업소 등록 확인

• 중개사 등록번호 → 공인중개사협회 홈페이지에서 검색
• 간판에 기재된 중개사 이름과 계약 담당자 이름 일치 여부 확인

3. 전세보증금 비율 확인

• 보증금이 집값의 70% 이상이면 깡통전세 위험
• KB시세, 실거래가 공개시스템으로 매매가 비교 필수

4. 전입신고 & 확정일자 즉시 처리

• 계약 당일 또는 익일 처리 권장
• 늦을수록 보증금 반환 우선순위에서 밀림

5. 보증금은 집주인 명의 계좌로 송금

• 제3자 계좌 송금 시, 법적 보호 어려움
• 송금증은 나중에 중요한 증거가 됨

6. 보증보험 가입 가능 여부 확인

• HUG, SGI에서 사전 주소 조회 가능
• 가입 거절 시 계약 회피 권장

7. 계약서 필수 기재 항목 체크

• 소유자 성명, 주소, 보증금 계좌
• 보증보험 가입 가능성, 선순위 권리 부존재 명시

전세보증금 지키는 실질적인 방법

1. 전세보증보험 가입하기

가장 강력한 보호 장치입니다.

 

 전세보증보험 요약 표 (2025년 기준)

항목                 내용

제공 기관	HUG (주택도시보증공사), SGI서울보증
보증 대상	전세보증금 (수도권 최대 7억 원, 지방 최대 5억 원)
보장 내용	계약 종료 후 집주인이 보증금 반환하지 않을 경우, 기관이 대신 지급
보험료	보증금의 약 0.128%~0.15% 수준※ 예: 보증금 1억 원 → 연 약 12만 8천 원 ~ 15만 원
가입 조건	전입신고 + 확정일자 등록 후 신청 가능 (계약 후 30일 이내 권장)
유의사항	일부 신축 빌라·다가구 주택은 가입 거절 가능성 있음 → 사전 주소 조회 필수

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더 필요하신 표나 요약 정리도 도와드릴 수 있어요.

📌 주의사항: 일부 신축 빌라, 다가구 주택은 가입 거절 가능 → 사전 확인 필수

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2. 임차권 등기명령 제도 활용

보증금을 돌려받지 못했을 경우, 등기부에 임차권을 등록해 채권자로서 우선순위를 확보할 수 있습니다.

• 신청: 관할 지방법원
• 필요서류: 전세계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명
• 비용: 수천 원 수준
• 효과: 경매 시 후순위 채권자보다 우선순위 확보

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3. 계약 종료 전 3개월부터 관리 시작

• 등기부등본 주기적 열람 (집주인 추가 대출 여부 확인)
• 집주인 회생, 파산 여부 확인 (법원 홈페이지 조회 가능)
• 보증금 반환이 지연될 가능성에 대비한 사전 법률 상담 권장

 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 중개업소에서 계약하면 안심해도 되나요?
A. 아닙니다. 중개사도 공범인 경우가 많습니다. 모든 정보는 본인이 직접 확인해야 합니다.

Q. 전세계약 후에 보증보험 가입 가능한가요?
A. 가능하지만 전입신고 및 확정일자 후 30일 이내 가입이 유리합니다.

Q. 전세보증금 반환 분쟁 시, 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 평균 6개월 이상 소요될 수 있으므로, 임차권 등기명령 + 보증보험 조합으로 대비해야 합니다.

결론: 꼼꼼한 준비가 수천만 원을 지킵니다

전세계약은 운이 아닌 정보와 절차로 지켜야 합니다.
등기부 열람, 보증비율 체크, 전입+확정일자 등록, 보증보험 가입만 잘 지켜도 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.
2025년 부동산 시장이 불안정한 만큼, 서두르지 않고 꼼꼼히 확인하는 습관이 무엇보다 중요합니다.
당신의 보증금은 당신이 지켜야 합니다.